1.- La problemática en la Comuna de Ovalle. No deja de sorprender la gran cantidad de anuncios en medios locales como también en redes sociales de la venta de las denominadas “Parcelas de Agrado”.
En nuestra comuna se anuncian ventas en el sector de Llanos de la Chimba, camino a Punitaqui, en el Talhuen, en el secano costero Hacienda Talinay, Costa dorada, todas ellas con ofertas económicas que van desde los $4 a los 35 millones de pesos por lote. Esta gran oferta de suelo destinado a la construcción de viviendas unifamiliares se genera a partir de la necesidad de acceder a una vivienda propia por parte de familias que ven que sus ingresos no alcanzan para la compra de su casa propia en el mercado formal de viviendas ubicadas dentro de la ciudad.
También se debe a que las personas por una aspiración mayor prefieren comprarse un terreno de 5.000 metros cuadrados y construirse la casa soñada con la superficie que satisfaga sus necesidades, las cuales no son reflejadas en las casas que ofrecen las inmobiliarias, pues ofrecen unas superficies construidas de 60 – 70 m2 en terrenos de no más de 200 m2.
Así también, y producto de la pandemia sanitaria que está viviendo el país, muchas familias opta por alejarse de la ciudad para vivir más conectados con la naturaleza. Pero, ¿son legales estas parcelaciones en el área rural?, ¿en qué marco legal se amparan?, como es posible que se destinen a lotes para viviendas grandes paños de terrenos agrícolas.
2.-Problemas del crecimiento urbano sin control
Por una parte, la normativa urbana vigente en el país indica que todo loteo o subdivisión ubicada dentro de los limites urbanos de una ciudad debe tener sus obras de urbanización ejecutadas para que se puedan vender los lotes o sitios resultantes, es decir tener construidas las calles, la red de agua potable, la red eléctrica, el sistema de evacuación de aguas lluvia, todo esto a costa del urbanizador o agente inmobiliario que desarrolle el proyecto.
Asi también, se encuentra prohibido por ley vender terrenos en el área urbana que no estén urbanizados, existiendo penas de cárcel a los infractores de esta normativa. Pero en el área rural se pueden parcelar terrenos con una superficie mínima.
En el año 1980 se dictó el Decreto Ley Nº 3.516 que establece normas sobre subdivisión de predios rurales, cuyo principal objetivo fue permitir la plena libertad para dividir los predios rústicos de aptitud agrícola, ganadera o forestal, manteniéndose el destino del predio original, es decir, el lote sigue siendo agrícola. Históricamente la subdivisión de predios destinados a la agricultura había sido objeto de normas restrictivas fundadas en la necesidad de preservar un recurso natural valioso y escaso como es el suelo, por lo que la legislación vigente hasta 1980 buscaba precisamente evitar la proliferación del minifundio improductivo. Por una parte el Decreto Ley 3.516 vino a permitir la libre subdivisión de predios rústicos, pero se deben cumplir ciertos requisitos mínimos:
a.- Que se tratara de predios rústicos ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso, y del plan regulador metropolitano de Concepción.
b.- Que los lotes resultantes tuvieran una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas (5.000 metros cuadrados).
c.- Que los predios resultantes de una subdivisión quedaran sujetos a la prohibición de cambiar de destino.
Por otra parte, el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones indica que: “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores”. Este marco legal es claro, por una parte terrenos de una superficie mínima de 0,5 ha y construcción de una casa para la explotación agrícola del predio. Pero, hecha la ley, hecha la trampa, las disposiciones del DL 3.516 empezaron a ser utilizadas hasta hoy con una finalidad distinta de la original, con lo cual miles de hectáreas de alto valor agrícola, en las zonas más productivas nuestra provincia, han sido “divididas libremente por sus propietarios”, dando origen al lucrativo negocio de lo que se conoce alegremente como las “Parcelas de Agrado”.
Esta parcelación indiscriminada del suelo agrícola ha permitido subdivisiones que eluden impunemente las exigencias de la Ley General de Urbanismo y Construcción; han generado transformaciones no planificadas en el espacio rural de tradición agrícola, ganadera y forestal, con alcances negativos de diverso orden; ha permitido crear espacios pseudo residenciales, como el sector de las Mollacas o el Villorio de El Talhuen, generando “areas urbanas” sin que hayan sido pensadas como tales, lo cual trae consigo, una serie de impactos en materia de uso del suelo y ha permitido a muchos loteadores ahorrarse el costo de la urbanización.
Al poder subdividirse en cualquier sector rural, se ha generado la formación de núcleos semiurbano, al margen de toda planificación urbana, los que al consolidarse presionan al municipio local para que los doten de servicios básicos que el loteador no proporcionó, ya sea el traslado de agua, o la iluminacion de sus calles, generado tambien externalidades negativas, como es la contaminación de las napas de aguas como consecuencia de la falta de tratamiento de las aguas servidas generadas por quienes disfrutan agradablemente de estas parcelas.
3.- Posible solución
Frente a esta situación, ha habido intentos por poner fin a este fraude legal. Algunas iniciativas legales se han intentado a lo largo de los años, las que han sido desde derogar derechamente el D.L. 3.516 hasta elevar la superficie mínima a subdividir. Recién en el mes de enero del año 2020 la Contraloría General de la Republica mediante un dictamen que se refiere a la parcelación de un fundo en el sector del lago Panguipulli, ha dicho que estos loteos agrícolas no cumplen con el marco legal, dictamen que fue recurrido a la justicia por parte del propietario del predio, finalmente, la Corte Suprema, mediante sentencia dictada el día 05 de octubre de 2020, ha ratificado el dictamen de la Contraloría, poniendo mas exigencias a la creación de estos loteos agrícolas, es así que para la creación de un loteo agrícola de mas de 80 lotes, se deberá tramitar una declaración de impacto ambiental.
Así también, los lotes resultantes seguirán siendo agrícolas y la construcción de una vivienda deberá contar con un Informe Favorable de Construcción en el área rural (IFC), es decir contar con el respectivo V°B° de la Seremi de Agricultura, del SAG y de la Seremi del MINVU. Cabe destacar que este IFC solo se puede entregar a proyectos de viviendas que no superen el valor de 1000 UF.
4.- Conclusión
Según el punto de vista de esta Dirección de Obras Municipales, se debe terminar con la “Parcelas de Agrado”, los predios ubicados en el área rural de la comuna de Ovalle deben seguir siendo agrícolas, y deben exigirse a cabalidad lo expresado en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en lo dispuesto en el Decreto 3.516 de Agricultura, modificándose el marco legal con el fin de terminar con esta mala práctica.
Glen Flores Owen
Director de Obras Municipales
